レオパレスの『メリット・デメリット』をわかりやすく解説してみた

「恋するレオパレス♪」


……が、また「ガイアの夜明け」にぶった切られていました。

確かこれで2回目。




ご覧になっていた方の多くは「物件のメリット・デメリットとかの問題ではなく、もう企業としてナシじゃない？」といった感想を持たれたのではないかと思います。


去年の年末に1度目の「ガイア砲」を受けたレオパレス21サイドは、抗議文を自社ホームページ上に掲載し対抗。

が、そのたった約半年後に、さらなる攻撃を受け撃沈。


後に軽く触れますが、簡単に言いますと、1度目は土地を提供しているオーナー様との契約を巡る問題。

オーナー様277人による集団訴訟が起こされています。


そしてつい最近、今度は建築基準法に反する（しかも人の命にかかわるような危ない）物件を多数建てていたことがバレた。


もう、どうなってんだレオパレス！！


な事態になっているのです。


が、すべてのレオパレス物件がオーナー様や借り手を舐めているとしか思えないような悪辣な物件というわけではありません。

ここで「レオパレス物件離れ」が起きてしまうと、今度は特に問題のないレオパレス物件のオーナー様が、またしてもレオパレスのせいで二次被害的なものを被ることになってしまう。


もう、レオパレス！ 何してくれてんだ！！


本当に「おい、レオパレス、オマエは……」 なのですが、二次被害を拡大させないためにも、企業としての「レオパレス21問題」は一旦おいておきます。


── ちょっとモヤモヤしますが、今回はマンション・アパートの「レオパレス物件」について、メリット・デメリットのご紹介です。

まずはオーナー様とレオパレス21との関係や、他とは違うレオパレス物件の特徴などから。

確認していきましょう。

レオパレス物件の特徴は？

レオパレスがオーナー様との間で交わしているのが「サブリース」という契約です。

仮に空室があっても「○○年間は家賃の85～90％はお支払いしますよ」という家賃保証を行う代わりに、一括借り上げされた土地は、以後入居者の募集、マンションの管理など一切をレオパレスサイドに任せることになります。


後々何かと話がスムーズになるかと思いますので、この仕組みをちょっとだけ覚えていただけると助かります。


さて「物件」に戻りましょう。


レオパレスが頭角を現してきたのは８０年代半ば。

「敷金ゼロ・家具家電付き」の物件を提供し始めたことが大きな飛躍に繋がりました。


当時は、他にはなかったのですね。


また、2000年代に入ってからは「マンスリーマンション」としての地位も築き上げていきます。

（※ マンスリーマンション：　短期で借りられる賃貸マンション）


レオパレス21の着眼点は、面白いのです。


従来の賃貸契約での2年間など期間の縛りがなく、また連帯保証人なしでも賃貸契約（マンスリー契約）OK。

これは便利。

短期滞在の海外からの利用者などにも大人気です。


レオパレス21はアパート・マンション事業の他、

• ブロードバンド事業
• リゾート事業
• 国内ホテル事業

をはじめ、いくつもの事業を展開しているため、これらの中から様々なサービスを賃貸契約者に提供できることも魅力の一つとなっています。


つまり「レオパレス物件」の特徴は、



なかなかユニーク。

一般的な賃貸マンションとはだいぶ違いますね。


続いて、これら独特のスタイルの賃貸プランを提供しているレオパレス物件のメリットを見ていきます。

メリットはコチラ！

前述のレオパレス物件の特徴自体がすでに「メリット」。


ただし、付け加えるなら、



引っ越しの初期費用を抑えたい場合には、上記の点をクリアした物件であるかのチェックは必要。

上手に選べばかなりお得に引っ越すことが可能になります。


家具家電付きというのもありがたいです。

家具や家電にこだわりたい方の場合は、これらのついていない物件を選ぶこともできますが、引っ越してすぐ今まで通りの生活が送れるというのはズボラな私にとっては非常に大きなメリットに感じられます。


他、



自社で物件の管理をしているため、自由な発想のものも多い。


さてさて、こうしたメリットも多いレオパレス物件ですが、通常の賃貸マンション・アパートとして契約するほか、先ほどもチラリと出てきましたが「マンスリー契約」という方法でも借りることができます。


の3タイプ。


学割プランの対象は学生さんのみとなりますが、他のプランは出張や単身赴任などビジネスに多く利用されています。

ビジネスホテル代わりにどうぞ、といった感じですね。


1日や2日なら問題はないのですが、ある程度以上になるとホテルの滞在費もバカにならなくなってきます。


しかも、毎回外食やコンビニなどお弁当……

仕事が休みの日に「泊まるため」の設備しかないビジネスホテルで1日を過ごすのは切ない……休んだ気がしない……


ですが、マンスリーマンションなら家具家電もキッチンも万全。

自分の家（部屋）感覚でくつろぐことができる。


── マンスリー、ナイス。


が、上記のような、


「ホテルより安上がり」

「ホテルよりくつろげる」


といったコンセプトの短期利用目的の賃貸物件自体はレオパレスが手掛けるよりも以前から存在していました。

ただしそれほど大々的に展開していたわけではなく、知る人ぞ知る的な立ち位置として。


レオパレスが行ったのは、賃貸物件のすべてをマンスリー契約にも対応させたことです。


そのことにより、利用の幅がビジネスだけでなく、趣味の部屋として、勉強部屋として、受験シーズンの宿泊施設として、のように広がっていくことになります。

ここでもレオパレスは大きな貢献をしているのですね。


続いて「マンスリー契約」について。

3つのプランを簡単にご紹介です。

タイプ別・マンスリー契約

順に見ていきましょう。


これらにはすべてA～Zまでのマンスリーランクがあり、それぞれ利用料と手数料が変わってきます。

26段階！ です。

どのランクを選択するかにより、利用料金の違いだけでなく、住みやすさにもかなりの差が出てきてしまいます。

ここは慎重に選択を。


また、同ランクのものでも物件それぞれの違いもありますので、できれば事前に下見に行くことをおススメいたします。


下見をおススメするのは、もちろん通常の「賃貸契約」にも言えること。

ハズレを引くと、高確率で数々のデメリットとも同居です。

長期間借りることになりますので、マンスリープランとしての入居どころの騒ぎではありません。


……それはイヤ……


「レオパレス　デメリット　口コミ」


などでの検索で、俗にいう「レオパレス伝説」をお読みになった方もいるかと思います ── これ本当に面白い……


主に、

• 壁が薄い
• 床が薄い

というデメリット部分が、バラエティに富んだ「実話（自称）」としていくつも紹介されています。

「レオパレス版・コラ職人」のようなクオリティの高さ……

（※ 実際には、さすがに書かれている内容レベル程のデメリットはありません。
が、読んだことのない方は、ぜひ一度読んでみてください。吹きます。そしてなぜか気分が爽快になる……）



さてさて、続いては「デメリット」です。

「巷に流れるレオパレス伝説的デメリット」は面白いのですが ── 盛った部分を客観的に削除させていただいた「デメリット」について、見ていきましょう。

デメリットは？

「壁・床、薄い問題」以外は、一応の理由があります（壁・床問題にも理由はありますがちょっと後回し）。


「家賃が通常の物件より高い問題」


というのは、家電家具付きだから。

もともと一人暮らしをしていた方が引っ越し、などの場合には、自前の家具や家電を引っ越し先に持っていけばいいだけなのですが、初めての一人暮らしの際には、すべて買いそろえる必要が出てきます。


そうしないと、部屋はただの箱です。
生活できません。


冷蔵庫や洗濯機、机や椅子、ベッドなど、全部そろえるのは大変。

引っ越した月の食事は「毎食もやしのみ」、のようになってしまうほど、初期にかかる金額がババンッと跳ね上がってしまいます。


レオパレスはその点安心。

家具家電付き物件を選べば「自分で買うものは『炊飯器』と『電気ケトル』だけ」と言われるほど、ほぼカラダ一つで引っ越し完了です。

楽ちん、かつ財布に優しい。


ですので、その分を家賃に上乗せして回収　＝　家賃を高めに設定、です。

が、こうした流れがもう一つのデメリットを連れてくることに。


「退去時にかかる費用が高い問題」


入居中であれば修理や故障などは多少の料金は発生しますがしっかりと対応してくれます。

マンスリー契約であれば、これらも無料。


問題は退去時ですね。


自分ではきれいに使っていたつもりなのに「こことここが、こう！」などと言われ、結局弁償させられた、というお話もたまに耳にします。

ですが、これはレオパレスに限った話ではありません。


通常の賃貸物件を借りる際に支払う「敷金」は、退去時に、

• きれいに使っていたら戻ってくる
• 破損個所があれば、その修繕のための費用に充てられる

そのためにあらかじめ前払いしておくものです。

レオパレスにはその敷金がゼロの物件が多い。


── ゼロにしておいて後から修繕費を請求するのって、ズルくない？


これは「ズルくない」のです。

退去時の費用が高い！ と言われているのは、おそらくこちらの修繕費のこと。

レオパレスでは「原状回復費」と呼ばれているものです。


破損等の状態によってもその金額は変わってきますが、平均では20,000円強。

それ以外に必ず必要となる退去時費用として「基本清掃料」というものの支払義務が生じます。

その金額が、レオパレスでは最も多い30㎡以内の部屋（家具付き）で33,500円程度。


あくまで原状回復費は平均の金額ですが、絶対に支払わなければならない基本清掃料と合わせても60,000円にも満たないのですね。

一般的な賃貸契約の場合、引っ越し時に支払う「敷金」は「家賃 × １」、もしくは「× 2」です。


生活していればその年数に応じて劣化する家具家電の傷みに関しては、


「貸主が払うべき」


というガイドラインを国土交通省が出しています。


「原状回復費」を請求されるケースは「よっぽど」な場合のみ。

普通に暮らしていれば「高額請求」とまではほぼならないかと思います。


ただし、気を付けていてもちょっとした不注意でついてしまう傷などもあります（普通に暮らしているから）。


そういう場合も含め、「平均が20,000円ちょっと」。

とはいうものの、実際には「清掃費」のみで退去、のケースの方が圧倒的に多いのです（8割近く）。


レオパレス物件は、

• 家賃が通常の（レオパレスではない）物件に比べ高めに設定されている
  （※ デメリットですが）

もしもレオパレスが一般的な賃貸契約同様「家賃 × 1～2」の「敷金」を上記清掃料や回復費の代わりに初期費用としていたら……と考えますと、


「退去費用、まあ、そんなもんか……」


のような気もしてきます。


そして、薄々お気づきかもしれませんが、この「敷金」に絡んでくるのが、


「広い物件が少ない問題」


先ほどメリットして挙げた「敷金ゼロ」となる条件は、トリプルゼロ対象物件やキャンペーン期間中などの場合を除き、


「広さ30㎡以下の部屋」


であることです。

レオパレスでは、部屋の広さに応じて敷金の金額が決められています。

30㎡以上の部屋を借りる際には敷金がかかってしまうのですね。

（※「敷金」は、退去時の原状回復費に充てるために前もって支払うお金ですので、差額があればその分は戻ってくることになります）


通常のマンションやアパートでなく、あえてレオパレスを選ぶのは「家具家電付き」であり、さらには「引っ越しの初期費用が抑えられる」から。


そうなりますと、必然的に部屋の選択肢は「30㎡以下」となってしまいます。

（※「トリプルゼロ（敷金・礼金・鍵交換費用）キャンペーン」などで敷金がゼロになることも）


だから「広い物件が少ない」です。


そして、


「時間帯により通信速度が遅くなる問題」


前述の通り、レオパレスは様々な事業を行っており、その一つに「ブロードバンド事業」があります。

ですので、入居者の皆さまは、レオパレス独自のインターネットサービス（LEONET：　レオネット）を格安で利用することができる。

スタンダードなプランで、月額は2,268円です。

しかも通信速度制限なし。使い放題。


これは安い。
普通この金額で使い放題はないです。


安くて便利なので、住んでいる皆さんで利用。


すると回線がギュウギュウ詰めの状態になってしまい、通信制限がかけられたとき並みの通信速度となってしまう……


特に、利用時間の重なる夜の8時から11時、深夜0時から2時ごろまでが魔の時間帯。

動画が静止画になってしまうほどの速度です。
ストレスが酷い。


というわけでブロードバンドの速度問題を「デメリット」として挙げている方は予想以上に多いのです。


そして、ついでにですが「NHKの集金」から逃れることも難しくなります。

断りの常套句「うち、テレビないですから」は使えません。
家具家電付き物件……


ついでその②として、先ほどメリットとして挙げた「窓に男性のシルエットを投影する機器」の問題。


普通に発表してしまっているのですね。
しかも動画まで上げて。


良からぬことを企んでいる人が、その機器の紹介動画などを観ていなければ犯罪への抑止力になるとは思うのですが、知っていた場合「男性のシルエット（12パターンあり）＝　女性の一人暮らしですよ」とわざわざ教えていることになってしまう……


これらもデメリットといえばデメリットかもしれません。


── さて、後回しにしていた「壁・床、薄い問題」についてです。


先ほど書きました通り「敷金ゼロ・家具家電付き」の独自性により勢いを増してきたのが80年代半ば。


これはいい！ と、契約者の数も伸びていきます。

レオパレスサイドとしても、たくさん賃貸物件を増やしたい。


そのためには土地が必要です。

そこで、先ほどの「サブリース契約」での「○○年間は空室アリでも家賃の85～90％の支払は保証します」というメリットを提示し、所有している土地をオーナー様からジャンジャン一括借り上げしていきます。


そしてできるだけ建築費を安く抑えたい。


オーナーは土地を貸すだけです。

その後の一切はレオパレスが自由に設定することができたため、こうして「壁・床の厚みに若干の問題あり」な物件がたくさん建つことになります。


現在はレオパレス以外でも「敷金ゼロ・家具家電付き」の物件を提供できる不動産仲介業者もあるのですが、当時はなかったので、多少壁が薄くても、上の階を歩く音が響いても、需要はあったのですね。


また「サブリース契約」はオーナー様にとっても魅力的なものでした。

土地を提供するだけで30年間などの長期にわたり、安定した家賃収入を得ることができるからです。


── 土地もある、できるだけ建築費を削り、音や振動への配慮に欠けた物件を造っても、かなりの需要もある。


前述の通りレオパレスの物件にはグレード（ランク）による違いがありますので、比較的新しい物件では、このような「やっつけ」的なものは少ないはずです。

が、グレードが低く、かつ2000年以前に建てられた物件の場合、こうした事態に遭遇する確率も高くなります。


ここで話が終わっていればまだよかったのですが、これには続きがあり、それが「ガイアの夜明け」が第一弾として採り上げた「オーナー様277人による集団訴訟」に発展してしまった問題です。

これが結構ヒドい。


「空室があっても……」のサブリース契約が、一方的に反故にされてしまう事態がレオパレスとオーナー様の間で多数発生します。


かつてとは違い「敷金ゼロ・家具家電付き」がそれほど珍しくもなくなってくれば（他の仲介業者も扱うようになってきているから）、壁・床薄い問題等により、レオパレス人気は徐々になくなってくることになります。


同じ条件で同じ家賃を払うなら、「とりあえず建てればいい、安く済ませられればいい」の物件に住むのはイヤ。

初期費用も抑えられ、しかも音や振動に悩まされることのないまともな部屋に住みたい。


それはそうです。


が、レオパレス側は「入居率が下がったこと」を理由とし、契約を取り交わしていた「家賃の85～90％」の減額をオーナー様に提案。

実際には提案というより「今条件をのまないと、さらに減額しちゃいますよ」のような感じです。


めちゃくちゃです……


「契約」というのはコロコロ変えちゃダメ。

変えられるような契約は、そもそも契約とは呼べません。


だから「集団訴訟」となったのですね。


こうした内容をガイアの夜明けが取り上げたため、大きな反響を呼ぶのですが、さらに驚かせてくれたのが、


「最終的に『解約』をチラつかせるような強気なやり取り」


を促す、社員への一斉メールの存在。


もう、これはアウト。


そして放送された番組内容について「レオパレス側が悪く見えるような内容すぎる！」といった抗議文を自社ホームページに掲載、の流れです。

これが2017年12月26日放送での出来事。


さすがにこうした告発があった後は、レオパレス側も良心的な営業や、オーナー様や契約者への真摯な態度等、考えを改めていくのだろうなぁ、とのんきに思っていたところ、今度は、


「レオパレス、建築基準法違反の疑い！！」


2018年5月29日に、再びガイアの夜明けが番組上で告発です。


もう……
せっかくちょっとだけ今後に期待しようとしてたのに……


アウトにもほどがあります。


今回の告発内容は、


「建築基準法により、設置が義務付けられている『界壁』が未設置・または十分な範囲に設置されていないアパートが206棟もあった」


というもの。


「界壁」というのはあまり聞きなれない言葉ですが、共同住宅の各住戸の間の仕切りの壁のこと。

天井裏に届くように設置しなければならない、とされています。


これはただの「ここからここまでが私の部屋」といった陣地を示すもためのものではなく、火災が起きた時に隣の部屋などに火が及ばないための防火装置としての役割を果たしています。


ないと大変。
だから「建築基準法違反（の疑い）」。


そして「耐火性能」の他、界壁の設置には「遮音性能」のあるものでなければならない、ともされているのですね。


お隣との区切りの壁が「遮音性」のないものだったら……非常にイヤです。

そして、今回のレオパレスがこれ。

遮音性のあるもの云々のレベルではなく、界壁自体の有無の問題。


火事は広がるわ、音は遮断されないわ……


こうして話は巡り、


「そんな物件だったのか、なら引っ越そう」
「レオパレスにだけは住まない」


のように入居者が減ってしまうと、すでに「サブリース契約」で散々イヤな思いをしているオーナー様（土地を貸しているだけなのに）に、また新たな災難が降りかかってしまうことになるのです。

オーナー様だけでなく、もちろん実際に住んでいる方にとってもとんでもない話。


こちらの告発については、レオパレス側もさすがに抗議文などでの抵抗はせず、認めたうえで対象となるすべてのアパートへの調査、界壁の修繕、その際の入居者の引っ越し費用等を負担する、と発表しています。


ですが、ここまで来てしまいますと直せばいい、そのことに対しての責任さえ負えばいい、という問題ではないような気しかしません。


どこから見ても、もはやフォローのしようのないレオパレスの現状。


企業のやり方や考え方には、ミクロン単位でも共感を覚えることはできませんが、レオパレス物件であっても欠陥のないマンションやアパートはもちろんあり、そしてオーナー様に至っては何の悪さもしていません。

「メリット」として挙げた数々の魅力も、実際にあるのです。


──「物件は物件。企業は企業」

……思い切って割り切り、最後に「物件」としてのメリット・デメリット、どのような方になら向いているのか等について、サクサクっとまとめていきます。

レオパレスの「メリット・デメリット」をまとめる！

レオパレス物件はおススメできる？

マンスリー契約ではなく通常の賃貸契約だとしても、長く住むタイプの物件ではありません。　


これまで書いてきた「デメリット」の問題ではなく（それも問題ですが）、初期費用は節約できたとしても、その分の家賃は一般的な賃貸物件よりも割高。

お得だった初期費用分を、徐々に月々の家賃が食いつぶしていくことになります。


ですので、



が理想。


逆に「マンスリー契約・マンスリープラン」の場合は、長期契約であるほどお得になるシステムが採用されています。

が、マンスリー契約ではすべて完全一括前払い制。

長期契約の場合、初期費用がとんでもない金額になってしまいます。



「賃貸契約」「マンスリー契約」ともにあるレオパレス物件ですが、

「ガッツリ腰を据えて、ここで暮らし続ける」

というよりも、

「家を建て替える！ でもその間、どこにいればいいんだ……？」

「奥さんがボクの趣味を理解してくれない……自分だけの城が欲しい……」

「受験シーズン……誰にもジャマされないで試験会場にも近いところでの生活求む！！」

「海外からキャサリンが遊びに来るのよ……でも、うち狭いのよ……」

「東京を知り尽くす！ そのための休暇も取った！ 金銭的な事情で取れなかったのはホテルの予約だけだ……」

といった時にこそ活用。


── マンスリーマンションを扱う仲介業者も増えてきていますが、宿泊先の選択肢の一つとしてレオパレス物件、というもアリなのではないでしょうか。

オーナー様の現状での「あまりにも不遇」の問題もありますので、短期間ならおススメしちゃいたいなぁ、と思っております。

終わりに……

「レオパレス物件はおススメできる？」


二度目ですが、企業としての「レオパレス21」だけを考えれば、


「おススメできるわけがない」


ですが「サブリース契約」の仕組み、また実際に訴訟を起こすほどの被害を受けているオーナー様がいる……


── 短期間の宿泊施設として利用するのは、まだいいとしても「自分の家（部屋）」として住むのは個人的にはイヤです。

が、音や振動には耐えられそう。

むしろ、自分の出す生活音が周りの迷惑となっていないかの方が気になりそうな予感はします。

しかもこうしたデメリットはすべての物件に共通することでもなさそうですし、ユニークで便利なサービスは良いと思います。


壁や床が薄い物件はレオパレスだけではないです。

お隣の会話が薄っすらとではなくかなり鮮明に聞こえる（こちらの声も）アパートに住んだこともありますが「ケンカは止めなさいって！！」と突っ込みたくなる程度のストレスダメージしか受けた記憶がありません（鈍感なのかもですが）。

少なくとも不動産仲介業者さんや大家（オーナー）さんへの不満はありませんでした。

それに対しレオパレスでは「借り手とオーナー」に対しての、度重なる「利用できるだけ利用しちゃおうぜ」的態度 ──


おススメはしません。

でも……


もうこれ、ヘンなループですね。

それでも土地を貸しただけのオーナー様は何も悪くない。というか被害者。

レオパレス離れはオーナー様をさらに苦しめてしまう……


困りました……
結論をまとまられません、ごめんなさい。


── 書き散らかしたうえに答えなし……


勝手なことを言うようで非常に恐縮なのですが、この問題については個人的に今後の展開が気になっています。

何か発展がありましたら（「レオパレス21（企業）」「レオパレス物件」ともに）「追記」として書き加えさせていただければ幸いです。


結局皆さまのモヤモヤを増す結果となってしまったような気がしていますが、物件としてのレオパレスのメリット・デメリットを少しでもお伝えすることができていればうれしいです。



長文に最後までおつき合いいただき、本当にありがとうございます。

何ともスッキリしない内容となってしまい申し訳ありません……