二世帯住宅の『メリット・デメリット』とは？税金に違いはあるの？

二世帯住宅といえば「サザエさん家」という発想はもう古いのでしょうか……



現在では台所もトイレも玄関も別、親世帯・子世帯、それぞれに独立して暮らすタイプの二世帯住宅も増えてきています。


子世帯のご夫婦のうちどちらか一人は義理のご両親と生活を共にすることとなるわけですので、ムダな軋轢を生まないためにも効率のいい構造ともいえますが、

「じゃあもう、それ二世帯住宅じゃないじゃん」

な気もちょっとだけします。


そして、

「そこまでして二世帯住宅にするには何かとんでもないメリットがあるに違いない！」

な気も……


2015年にまたしても改正された税法により、二世帯住宅を巡る税金のアレコレはどのように変わったのか？ 等も含めまして、

二世帯住宅のメリット・デメリットについて紹介いたします。

一度建ててしまうと、そうそう簡単に建て直しのできない「家」。

二世帯住宅に対する皆さまのスッキリに、少しでもお役に立てれば幸いです。

二世帯住宅にはこんなメリットがある！

親世帯・子世帯、どちらにとってもメリットとなることはたくさんあります。


特に親世帯では、

「高齢になったときの不安が軽減する」

病気や多少の介護が必要になった場合でも、お子さまとその配偶者の方がすぐそばにいれば安心です。


子世帯では、

「子育てを協力してもらえる」

共働きのご夫婦も増えてきています。

お子さまが風邪をひいたときなど、ご夫婦だけですとどちらかが会社を休まなければなりませんが、ご両親（か義理のご両親）がついていれば面倒を見てもらうことができます。


親・子世帯、どちらの場合でも多く挙げられているのは一緒にいられることで得られる「安心感」というメリットです。


他、



何となくほっこりします。


また、建築費が抑えられるといったメリットも大きい。

土地は高いです。

そして、理想に近い土地を見つけ出すには相当な時間と労力と根性が必要。


二世帯住宅に建て替えとなれば、親世帯にもうれしいメリットがついてきます。

長年住み続けガタのきていた部分もついでにリフォーム。

上記の通り、高齢時に備えた設備（手すりやバリアフリー）をついでに設置してしまえばさらに、今後迎える高齢期への不安は薄まります。

プラスでご自分のお子さん（とその配偶者）が常に近くにいてくれる。


一石何鳥になるのかわからないくらいの恩恵にあずかれてしまうのですね。


そして、どちらの世帯にとってもうれしい経済的なメリットがもう少し続きます。



別々に住んでいた時にはそれぞれの世帯ごとにかかっていた光熱費などが、一つの住居となるため抑えられます。
基本料金も一本化。


「お風呂冷めないうちに入っちゃってね。（沸かし直すと）ガス代もったいないから」のようなことに関わる人数が増えることになります。


食材もムダになりにくいです。

例えば一人暮らしなどですと、キャベツを1玉使いきるのはほぼムリ。

二人でもかなり頑張らないと、消費より傷みの方が先に来てしまいます。

そこで「半玉」のキャベツを買うことになるのですが、量は半分のクセに、値段は半額以上。

でも半分の量しかないから、消費にかかる時間も半分。

そしてまた半額以上のキャベツ半玉を購入することに。


何だかんだで、意外なほどに高くついてしまうのです。

でもおじいちゃんおばあちゃん、お父さんお母さん、お子さん、みんなで一緒に食事をすれば、キャベツ1玉は余裕で消費可能。


特にキャベツ（といいますか食材）にこだわらなくてもいいのですが、このように多人数で何かを分け合って使うことにより、一人当たりにかかるコストは減っていきます。


冷暖房にかかる費用なども同様。

皆で過ごす時間には、そこのみの電気等の使用でいいのです。

玄関の電球が切れても洗濯機が故障しても、交換や修理にかかる費用も一軒分。


二世帯住宅、なかなかやります。


── さて、こうしたメリットもありがたいのですが、

「相続税」

「固定資産税」

「不動産取得税」

二世帯住宅にすることにより、税金の優遇措置も受けることができるのですね。

ただしこちらは少しだけ条件がつくことになります。

順に見ていってみましょう。

　■　相続税の減額

亡くなったときのことを想定して話を進めるのはイヤなのですが、ここはあくまで制度を知る、という意味で割り切っていきます。


課税の対象となる相続財産のうち、最も割合を占めているのは「土地」。

金融資産がなくても、土地を所有していれば、そこに税金がドカンとかかってきます。


相続税の支払いは「現金」で、です。

税金を支払うには相続した土地も家も売り払い、現金に変えなければならないことになってしまいます。


ですが、そうなりますと仮に相続人がその家で同居していた場合、税金を支払うために住む場所までも失うことになってしまうのですね。

これはちょっと酷い。


ということで、


「これまでもずっと一緒に住んでいて、これからも住み続けるなら、土地にかかる税金を安くしておきますよ」


という制度があるのです。

それが、


「小規模宅地等の特例」


と呼ばれるもの。


簡単にまとめますと、



実は2015年に税法が改正され「相続税の基本控除額」が引き下げられています。


これまで控除額内でまかなえていた方にも、控除額、つまり差し引かれる金額が減ってしまったため、相続税の支払い義務が発生する可能性が出てきてしまったのですね。


ですが、上記の通り特例を適用できるのは「同居していたお子さま」。

ご両親と別々に暮らしていた場合には適用されません。


そこで「ならば二世帯住宅に」。


こちらの「小規模宅地等の特例」も2014年に適用となるための要件が緩められており、現在では、

「二世帯住宅であれば、どのような構造のものでも、子世帯の子は同居の子扱い」

「親世帯・子世帯どちらの居住部分であっても適用対象とする」

それ以前は、

「建物内で行き来が可能な構造のものに限る」

「適用対象となるのは親世帯に対応する土地のみ」

かなり限定されていました。


さらに2015年には、土地の評価額が80％減額される「一定面積」が拡大。

これまでの「上限240㎡」から「330㎡」に引き上げられています。


つまり、

「この土地の評価額は本来なら1億円ですが、特例が適用されますので80％減の2000万円分を課税対象にしますね」

のような感じ。

元の金額が大幅に小さくなるので、支払うべき相続税の額も下がる仕組みです。

前述の通り、申告を自ら行う必要はありますが、この減額率は大きいのです。


ただし、唯一「適用外」となってしまうのが、



「区分登記（区分所有登記）」をしてしまった場合です。


以前は建物内で行き来できる構造であれば、登記の形態に関わりなく「同居している子」とみなされていたのですが、ここも改正により変更されています。

実際には同居していても「別居している子」とされてしまうのですね。



二世帯住宅全体に対しては緩和された特例ですが、「区分登記」の場合での特例適用については逆に厳しくなっています。


では区分登記をしてしまうと、絶対に税制面での優遇は受けられないのか、というと、ここが若干微妙でややこしい。


少しでもややこしさをなくすため、大まかに3パターンに分かれる二世帯住宅の構造（間取り）を、先に確認していきましょう。

　■　3つの間取りパターン

「同居型」は、そのままです。

普通に親世帯と子世帯が暮らしているタイプ。


イメージ的には実家暮らしをしていた息子さんのところにお嫁さんが来た、といった感じ。

冒頭のサザエさん家はこちらのタイプ……の逆パターンですね。

ですが、「奥様のご両親と、旦那様が暮らす」のもありです。


続いての「共有型」は親・子世帯それぞれが生活する場所は独立しているものの、一つの玄関から出入りし、キッチンやリビングなど一部のスペースを共有しているタイプ。

よく例えられているのが「シェアハウス」です。

途端におしゃれな感じになりますが、このタイプが現在一番普及している二世帯住宅のパターンとなっています。


そして、共有型を凌ぐ勢いで増えてきているのが「完全分離型」。

完全に分離です。

• 建物2つにそれぞれの世帯が分かれている別棟タイプ
• 1階と2階、左と右などにそれぞれの世帯が住むタイプ

いずれの場合も玄関やキッチン、その他すべての設備をお互いに持ち、世帯ごとに生活スペースが完結しています。


お義母さんに煮物の味付けについて教えてもらおう、のようなときにはお隣、もしくは違う階にある玄関まで行きピンポン。

同居というよりは、同じ建物を共有している独立した２戸、のような感じですね。


別棟タイプに至っては、完全にお隣さんです。


というわけで、前述の通り、こちらのタイプは以前は「別居」として扱われていました。

でも、これも現在は「同居」。


そして、このパターンで出てくるのが、先ほど出てきた「区分登記」です。

「２階は子世帯の所有するものとして登記」

「１階は親世帯の所有するものとして登記」

のように２戸の住宅として登記（区分登記）している場合には、もう、一つも「同居」要素がなくなってしまうのです。


別棟タイプではなく、上記のように1階と2階で分ける等、建物内での行き来も可能なものに対しては、

• 二世帯間をつなぐ通路などにはカギがかけられること

など、建物の構造としても利用する上での機能性としても、それぞれに完全に独立していないと「区分登記」を認められない場合もあります。


では、なぜそこまでして別々の住宅として登記するのか。


ここに絡んでくるのが、

「固定資産税の軽減」

「不動産取得税の軽減」

のメリットとされているものなのですが……実際には「区分登記」はあまり関係ないのです。

　■　固定資産税の軽減

「固定資産税」とは土地や建物などの不動産をはじめ、事業で使用している設備なども含んだ「資産」に対して課せられる税金のこと（毎年）。



これは二世帯住宅であろうと通常の戸建てであろうと変わりません。

ですが、

• 構造上の独立性
• 利用上の独立性

により１戸ではなく２戸と認められた二世帯住宅については対象範囲が「× 2戸分」となり、400㎡までは6分の１のまま。

税金がさらに軽減されことになります。


「2戸として認められるための条件」は、自治体によっても変わってくるのですが、

• 玄関が２つ
• キッチンも２つ
• トイレも２つ

それぞれに独立している玄関と水回りが最低条件となっています。


そして内部で行き来が可能な構造のものには、

• 行き来できるドアにはカギがかけられること

などの条件がプラス。


……薄っすらとデジャブ


先ほど挙げた「区分登記」とするために満たすべき条件と変わらないのですね。

ですので「固定資産税などの軽減措置には区分登記が必要」とつい思ってしまうのですが、実際に重要なのは、


「2つの住居として認められるか」


構造や利用上の独立性であって、登記の形態ではありません。


「単独登記」や「共有登記」をしている完全分離型二世帯住宅でも、構造上・利用上の独立性が認められれば固定資産税は軽減されます。

逆に完全分離型であっても、独立性に問題あり、とされれば固定資産税の軽減も受けられない。

（※ 単独登記：　親世帯・子世帯のどちらかが所有者となり、二世帯住宅を1戸の住宅として登記。

共有登記：　二世帯住宅を1戸の住宅として、出資の割合に応じて親子の共有名義で登記）


あえて区分登記にしなくても「2つの住宅として認められる」ための条件を満たしたものであれば同じメリットを受け取ることができるのです。


しかも区分登記では、前述の「小規模宅地等の特例」の適用外となってしまいます。


「不動産取得税の軽減措置」の場合でも、ここは同じ。

どのようなメリットを得ることができるのか、簡単にご紹介です。

　■　不動産取得税の軽減

家の新築・増築・改築、土地や家屋を購入等、不動産を新たに得た際に1度だけかかる税金がこちら。


その不動産としての価値を評価した金額が「固定資産税評価額」です。

不動産取得税として支払うのは、この評価額に3％の税率をかけた額。

1億円なら300万円。


── 安いのか高いのか、よくわからなくなってきましたが「新築住宅」に関しては、



という軽減措置がすでにとられています。


300万円から264万円。
36万円の軽減です。


これも二世帯住宅に限ったことではありません。
が、このマイナス分をさらに「2倍」とするには、


「完全分離型」であり「構造上、利用上の機能が独立している2つの住居」


であることが必須。


小規模宅地等の特例の適用要件が緩和され、相続時だけでなくこのようにその他の税金も抑えられるという大きなメリットにより、完全分離型の二世帯住宅は増えてきているのです。


ですが、完全無欠のような「完全分離型」にもデメリットあり。

当然、「同居型」「共有型」にもありなのです。


続いて二世帯住宅でのデメリットを見ていきましょう。

デメリットもある……

まずは生活空間が完全に別々ではないこちらの2つから。


二世帯住宅の一番のデメリットはもうこれ。

多くのケースでは旦那様のご両親との同居となるため、いわゆる「嫁姑問題」とまではいかなくても、ある程度以上のストレスが奥様の方に溜まってしまいます。


すると、



「私ばっかり我慢してる……」のような不満が募るのですね。



ご家庭によっても、様々ですが、特に「キッチン」や「玄関」などでのトラブルが多いようです。


そこで「完全分離型」。

プライバシーに関しては盤石の強みがあります。

が、



高いのです。

建物を一つにすることで、別々に暮らしていても光熱費などは抑えられる傾向がある、とも言われていますが、別棟で暮らしている場合など、完全に分ければ分けるだけ諸費用も増えていきます。


でもプライバシーは守れる。

変に干渉されることもないため、親・子世帯間でトラブルの起きることも少ないです。


完全分離といえど、お隣あるいは下の階等で互いに生活しているため、何かがあったときに安心であることも変わりません。

お孫さんにも会おうと思えばいつでも会えます。

……でも高い。

そしてこれは二世帯住宅全般に言えることなのですが、売却時の需要があまりありません。

3タイプの中では「完全分離型」が一番売却しやすいとはいえ、一般的な住宅として中古物件を探している方たちにとって「玄関やキッチンが２つ」などは、特にいらないのです。


ですがいつ訪れるかわからない売却時を想定するのではなく、住みやすさや安心を求めるのであれば、

• どのタイプにするか
• 共有型の場合にはどうしても踏み込んできてほしくない部分を明確にしておく
• 共有スペースはどこにするか

など、お互いに納得するまで話し合うことは絶対条件となります。

一度購入してしまえば簡単に売ることができないのが不動産。

はじめは肝心なのです。


さらに前述の「相続税」に関係してくるのですが、

兄弟間での遺産を巡るトラブルに発展しやすい、

というイヤなデメリットもあります。


二世帯住宅のでありがたいのは特例適用となり、相続税が減額されるということ。

土地を含め住んでいた住居は、とりあえず兄弟全員で共有しているものとして残されます。

共有はしているのですが、実際にそこに住み続けることになるのは、恐らくこれまでご両親と一緒に住んでいた兄弟夫婦（便宜上以下「兄」）。

兄夫婦にはそこ以外に住むところがないからです。

弟さんには特にメリットもなし。

むしろ遺産（不動産ですが）をひとり占めされた形になってしまいます。

そこで土地・建物の共有者である弟さんは分割を請求。


この時点で結構な泥沼です。


お兄さんがすべきことは、

• 土地を分割する
• 自宅の評価額の半分を弟さん（複数の場合にはその頭数で割る）に支払う

そして最終的に多くのケースでは、

• 土地を売却し、その金銭で清算

民法的には丸く収まるのですが、兄弟間の亀裂は酷いことになってしまいます。

二世帯住宅最大の思わぬ落とし穴は、実はここなのかもしれません。


こうした事態を避けるためにも、二世帯住宅を建てる際にはプライバシーに関わる問題の他にも、相続時の兄弟を交えた話し合いも必要となってくるのです。

二世帯住宅の「メリット・デメリット」をまとめる！

さて、メリット・デメリットですが、税の優遇措置などは別として生活していく上で感じることは本当に各ご家庭それぞれです。


親・子世帯の仲（特に「義理の」となるお相手と）が良ければ同居型であっても良好な関係が保たれ続けることもありますし、逆にギクシャクした関係であれば仮に完全分離型の形態をとってもうまくいかないことも考えられます。


二世帯住宅をお考えの方はくれぐれも慎重にご検討ください。


では「絶対にこうなるわけではないけれどよく言われている」ものも含め、二世帯住宅のメリット・デメリットをサクッとおさらいです。

終わりに……

……相続での骨肉の争い的な展開は、ものすごいお金持ちだけの話だと思っていたのですが、案外身近な「二世帯住宅」でも起こりうることなのですね……


ですが、皆が皆そうなるわけではなく、ハッピー二世帯ライフを送っている方も本当にたくさんいます。


また、せっかく二世帯住宅を建てるのだから「完全分離型」っていうのはちょっと……と思われるかもしれませんが、共有型（や同居型）を選択した結果、必要以上に親・子世帯、夫婦関係などが悪化してしまっては本末転倒……

完全分離型が絶対にいい、というわけではないのですが、始めにした小さな我慢が後々抱えきれなくなるほどに大きくなってしまうことは十分にあり得ます。

始めの話し合いだけは真剣に、どうしても譲れない部分はとことん話し合いを、です。



── 今回も長文となってしまいましたが、同居型・共有型も含め、二世帯住宅を選択した親・子世帯の皆さまが毎日をストレスなく過ごせますよう願っております。


最後までおつき合いいただき、ありがとうございました。